CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO SAFIRA
Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito dos Co-proprietários do “EDIFÍCIO SAFIRA”, situado na Av. Nossa Senhora de Copacabana, nº 1246, bairro de Copacabana nesta cidade, abaixo qualificados, assinam, de acordo com o disposto na Lei 4.591 de 16.12.1964 da Convenção do edifício, bem assim o Regulamento Interno do Prédio e do Regulamento da Garagem. A esta Convenção obrigam-se a aderir qualquer futuros condôminos, Co-proprietários ou outros que, a qualquer título, sejam investidos na posse das unidades imobiliárias que constituem o Prédio objeto desta Convenção, na conformidade das cláusulas seguintes:
CAPÍTULO I ─ DO OBJETO
Cláusula I: O “Edifício Safira” e seu respectivo terreno, situado à Av. N. S. de Copacabana, 1246, em Copacabana, Freguesia da Lagoa, nesta cidade, constitui-se de um bloco único de 12 (doze) pavimentos e 90 (noventa) apartamentos, estes destinados, exclusivamente a residência e 02 (duas) lojas no pavimento térreo, destinadas exclusivamente a estabelecimentos comerciais, cobertura e um sub-solo, compreendendo entrada de serviço e garagem para automóveis, dividida na proporção de 1/37 (um trinta e sete avos).
CAPÍTULO II ─ DA DISCRIMINAÇÃO
Cláusula II: A totalidade do imóvel compreende 96 avos da área total do terreno, assim distribuídos: Loja A com 2/96; Loja B com 2/96; apto.: 1201 com 2/96; apto.: 1202 com 2/96; e 88 apartamentos de números: 101, 102, 103, 104, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 301, 302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508, 601, 602, 603, 604, 605, 606, 607, 608, 701, 702, 703, 704, 705, 706, 707, 708, 801, 802, 803, 804, 805, 806, 807, 808, 901, 902, 903, 904, 905, 906, 907, 908, 1001, 1002, 1003, 1004, 1005, 1006, 1007, 1008, 1101, 1102, 1103, 1104, 1105, 1106, 1107, 1108, 1201, 1202, 1203, 1204, 1205 e 1206, cabendo a cada um deles 1/96.
Cláusula III: O primeiro pavimento, o térreo, divide-se em entrada principal, hall, duas lojas sob os nos 1246-A e 1246 B, esta última dotada de pequena sobre loja e dependência anexa, possuindo ambas, sub-solo com entrada de acesso privativo e respectivas instalações sanitárias. Os apartamentos 101, 102, 103 e 104, e ainda Sala da Administração, com instalação sanitária. O segundo pavimento compreende os apartamentos: 201 a 208; o terceiro pavimento: apartamentos 301 a 308; o quarto pavimento os apartamentos: 401 a 408; o quinto pavimento os apartamentos: 501 a 508; o sexto pavimento os apartamentos: 601 a 608; o sétimo pavimento os apartamentos: 701 a 708; o oitavo pavimento os apartamentos: 801 a 808; o nono pavimento os apartamentos: 901 a 908; o décimo pavimento os apartamentos: 1001 a 1008; o décimo primeiro os apartamentos: 1101 a 1108 e o décimo segundo os apartamentos: 1201 a 1206; na cobertura do Edifício estão instaladas as máquinas dos elevadores, caixas d’água, quartos dos porteiros e Salão de Festas.
Cláusula IV – Os proprietários dos apartamentos: 201, 202, 208, 302, 303, 304, 306, 308, 401, 403, 408, 501, 502, 602, 701, 702, 705, 706, 801, 802, 902, 906, 907, 1001, 1003, 1005, 1008, 1101, 1102, 1103, 1107, 1108, 1201, 1202, 1203, 1204, são os únicos que dispõem de vaga na garagem para guarda de seus respectivos carros de passeios. O apartamento 1108 tem direito a ocupar duas vagas.
Cláusula V − O direito à guarda de carros no sub-solo, será tratado como objeto de propriedade exclusiva, vedada a sua transferência, a qualquer título, a pessoas estranhas ao condomínio.
CAPÍTULO III ─ DAS PARTES COMUNS
Cláusula VI ─ As partes de propriedade comum, de todos os condôminos no referido edifício, insusceptíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino, são as citadas np artigo 3º da Lei 4.591/64, notadamente:
a) o terreno onde se ergue o edifício SAFIRA. À Av. N. S. de Copacabana, 1246, antigo 1020, na freguesia da Lagoa, desta cidade, medindo em sua totalidade 25,00 m de frente; 25,00 m de linha dos fundos; 66,00 m de extensão do lado esquerdo e 66,00 m de extensão do lado direito; confrontando do lado esquerdo com o Edifício Paquequer sob os números 1228 e 1229, de propriedade do condomínio incorporado pela Caixa de Previdência dos Funcionários do banco do Brasil; pelo lado direito com o Edifício Hyapuá sob o número 1250, de Cyro Moura ou sucessores e outros; nos fundos com os fundos dos prédios números 180 e 190 da Rua Raul Pompéia, pertencentes a J. G. Portella e Alfredo Schuartz ou sucessores e outros, respectivamente;
b) as fundações, paredes externas, áreas de ventilação e calçadas;
c) as entradas e o hall de entrada principal, as escadas e seus halls, bem como os corredores de acesso aos apartamentos;
d) elevadores, casas das máquinas e acessórios, bombas, cisternas, terraço, telhado;
e) moradia do porteiro;
f) encanamentos troncos, prumadas de esgoto, água, gás, luz, força, cabos telefônicos e caixas de incêndio, até os pontos de interseção com as ligações de propriedade dos condôminos;
g) aquelas que, embora omitidas, devam ter, por sua natureza e fim essa condição, nelas incluídas as paredes de meação interna, divisórias entre as partes comuns e as unidades autônomas.
Cláusula VII ─ As partes comuns acima descritas são inalienáveis e indivisíveis, somente transferíveis juntamente com as unidades autônomas às quais se acham ligadas como acessórios indissolúveis.
Cláusula VIII ─ As modificações a serem feitas nas coisas de propriedade comum, bem como seu uso e gozo, dependerão de consentimento da Assembléia Geral dos condôminos, de acordo com o quorum previsto nesta Convenção.
CAPÍTULO IV ─ DAS PARTES EXCLUSIVAS
Cláusula IX – São partes exclusivas de cada condômino as respectivas unidades autônomas, constantes das respectivas escrituras, devidamente registradas no Registro Geral de Imóveis.
Cláusula X – O direito de propriedade, uso e gozo das multas autônomas será respeitado em sua plenitude, em tudo o que não se oponha ao estabelecido nesta Convenção, e a legislação pertinente.
Cláusula XI – As unidades autônomas compreendem os apartamentos e lojas descritos na cláusula II.
CAPÍTULO V − DOS DIREITOS E DEVERES
Cláusula XII – São direitos dos condôminos:
a) usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma, de acordo com o respectivo destino e desde que não prejudique a segurança e solidez do edifício, que não cause danos aos demais condôminos e que não infrinja as normas legais ou disposições desta Convenção ou do regimento Interno;
b) usar a coisa comum, dela gozar e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisibilidade, não impedindo idêntico uso e gozo por parte dos demais condôminos;
c) examinar livros e arquivos da administração, a qualquer tempo e, ainda, pedir esclarecimentos ao Síndico.
d) utilizar os serviços da portaria, desde que não perturbe a ordem, nem desvie os empregados de suas funções para serviços particulares ou internos nas unidades autônomas;
e) comparecer às assembléias e nelas, podendo inclusive e desde que esteja em dia com as obrigações condominiais, votar e ser votado, na forma e condições estabelecidas nesta Convenção;
f) denunciar ao administrador ou Síndico, qualquer irregularidade observada;
g) registrar em livro de ocorrências suas reivindicações;
h) recorrer de atos do Síndico para a Assembléia Geral;
i) em caso de omissão do Síndico, iniciar o processo e a cobrança de multa, por via executiva, em benefício do condômino.
Parágrafo único – A renúncia de qualquer condômino de seus direitos, em caso algum valerá como excusa para exonerá-lo de seus encargos.
Cláusula XIII – São deveres de cada condômino:
a) contribuir para as despesas orçamentárias e extraordinárias, na forma prevista nesta Convenção;
b) cumprir o regulamento interno e zelar por sua observância;
c) inserir nos contratos de locação, cessão e vendas das unidades autônomas, cláusula que declare estar o locatário, consignário comprador ou comodatário ciente dos termos da presente Convenção e do Regulamento Interno, e obrigado o seu cumprimento.
Parágrafo único – A omissão da cláusula acima sujeitará o condômino a multa condominial sem prejuízo de ser o silencio havido como plena ciência do estabelecido nesta Convenção.
d) responsabilizar-se moral ou materialmente pelos danos causados à coisa comum, por si, membros de sua família, de suas relações, preposto, inquilinos ou usuários de suas respectivas unidades, respondendo nos moldes estabelecidos em assembléia, se já de outra forma não estiver definida a responsabilidade;
e) guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns;
f) proceder a obras de reformas sujeitas a disposições legais, dentro das unidades autônomas, quando estiverem legalizadas pelas autoridades competentes, obedecido o horário das 7:00 h às 18:00 h, nos dias úteis. Nos domingos e feriados, respeitado aquele horário, as obras poderão ser executadas, desde que não façam ruídos que perturbem a tranqüilidade dos moradores;
g) providenciar de imediato, o reparo necessário de vazamentos e arcar com os reparos de estragos causados em outros apartamentos, quando o estrago proveniente de parte autônoma afetar parte comum do prédio, seu reparo só poderá ser efetuado com prévio consentimento do Síndico, salvo caso de força maior, arcando o condômino responsável, com o ônus do conserto; se o proprietário da unidade causadora dos estragos, depois de setenta e duas horas da notificação escrita do Sindico, não providenciar o reparo, poderá o proprietário do apartamento atingido ou o Sindico, mandar executar o serviço, apresentando a conta que deverá ser paga imediatamente pelo proprietário responsável pelos prejuízos;
h) pagar as multas que lhe forem impostas em decorrência de inobservância desta Convenção ou do regulamento Interno;
i) comunicar ao Síndico a existência de doença contagiosas em pessoas residentes no prédio;
j) permitir a entrada, na unidade autônoma do Síndico ou seu preposto para verificar a situação de funcionamento da parte hidráulica ou de danos causados por terceiros;
k) desfazer obra realizada com infração ao disposto em lei, nesta Convenção e no Regulamento Interno;
l) abster-se da prática de ato irregular;
m) prestar as informações necessárias ao registro de moradores, preenchendo as respectivas fichas e assinando-as;
n) ressarcir ao Condomínio as despesas judiciais ou extrajudiciais a que deu causa e que foram efetuadas para cumprimento da presente Convenção, inclusive os juros, multas e correções monetárias motivados por seu atraso ou inadimplemento de sua obrigações;
o) arcar com os reparos das instalações internas de água, luz, gás, esgoto e eletricidade de sua unidade autônoma;
p) os condôminos ou locatários que subloquem ou venham sublocar a unidade autônoma, pagará a cota mensal de condomínio, acrescida de 30% (trinta por cento), seja ela ordinária ou extraordinária;
q) aos condôminos proprietários das lojas cumpre a limpeza e conservação da parte inferior das marquises, calçadas e iluminação na parte que corresponder a cada loja;
Cláusula XIV – É expressamente proibido a qualquer condômino:
a) usar, alugar ou ceder os respectivos apartamentos para atividades ruidosas ou a pessoas de maus costumes ou para a instalação de qualquer atividade comercial, recreativa ou congênere, ou para depósito de qualquer objeto capaz de por em risco o prédio, causar-lhe dano, ou incômodo aos demais condôminos;
b) decorar, guarnecer ou pintar paredes, portas e esquadrias externas com cores, tonalidades, tipos ou modelos diversos dos empregados no edifício;
c) colocar ou deixar que sejam colocadas, nas paredes comuns do edifício, quaisquer objetos, sejam de que natureza forem;
d) usar ou ceder os respectivos apartamentos, no todo ou em parte, para reuniões de fundo político, religioso ou para atelier, aula de canto, pensões, escritórios, para jogos de azar e outras práticas que impliquem em burlar as leis vigentes e o bom convívio social, dado que os apartamentos do condomínio são destinados exclusivamente a residência;
e) usar ou permitir que se usem as partes comuns ou respectivas unidades autônomas para fins diversos daqueles a que se destinam;
f) estender roupas, tapetes ou cortinas ou mesmo colocar quaisquer outros objetos nas janelas ou parapeitos de áreas, internas ou externas, onde estejam expostos ao risco de caírem;
g) manter nas unidades autônomas, micos, macacos, papagaios, araras, arapongas e outros animais que prejudiquem a tranqüilidade de todos e a higiene do edifício, sob pena de responder o condômino infrator por multa diária na razão de 10% do salário mínimo vigente na região, vezes tantos animais quantos existirem na unidade autônoma, a partir da data em que o condômino foi notificado pelo Síndico. Caso a permanência dos animais se prolongue por mais de trinta dias, o Síndico estará obrigado a ingressar em Juízo com a ação competente para o cumprimento do estabelecido nesta Convenção, sem prejuízo da multa diária que incidirá até a data da retirada dos animais, respondendo o condômino infrator pelas custas e despesas com a ação;
h) embaraçar os corredores e caminhos externos, bem como os halls de entrada dos elevadores, entrada social e de serviço, hall e corredores dos andares ou lançar-lhes detritos, águas ou impurezas;
i) exibir cartazes de anúncios, tabuletas, placas de qualquer espécie na fachada, janelas, portas dos apartamentos e nas marquises ou destas pendentes, colocar toldos ou coberturas de qualquer espécie nas áreas externas ou internas do prédio;
j) usar os elevadores e hall social para transporte de cargas a serviços, ou por eles transitar sem estar devidamente trajado, ou com roupas de banho, bem como por eles transitar com animais, sendo vedada a utilização desse elevador por serviçais, salvo quando em companhia do condômino ou acompanhando menores a que estejam assistindo, ou quando haja impossibilidade de utilização dos elevadores de serviços;
k) usar aparelhos sonoros ou ruidosos de modo a perturbar o sossego dos demais condôminos, principalmente das 22:00 horas às 7:00 da manhã;
l) modificar a distribuição interna dos apartamentos antes de entregar cópia do laudo técnico respectivo e da aprovação da obra à Administração do Edifício;
m) ingressar nas casas de máquinas, de bombas, telhados ou mexer em aparelhos medidores de luz e gás do condomínio, sem prévia autorização da administração, do porteiro ou de quem tenha a guarda de tais partes;
n) permitir nas lojas, os seguintes negócios: açougues, peixarias, casas de aves, carvoarias, ferro-velho, oficinas, mercearias, caipiras, bares, boates, casa de disco, de loteria, ou qualquer outro negócio congênere que perturbe o silêncio, a boa higiene e segurança do edifício, bem como negócio que utilize o passeio para colocar mesas ou cadeiras ou fazer exposição de artigos fora das lojas, teatro ou similares;
o) remover pó de tapetes, cortinas ou lixo dos apartamentos senão por meios que impeçam sua disperção;
p) lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, áreas ou pátios internos.
CAPÍTULO VI – DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Cláusula XV – O órgão soberano do Condomínio é a Assembléia Geral de condôminos, cujas decisões são soberanas em tudo que não contrarie as leis e a presente Convenção.
Cláusula XVI – A administração do condomínio será exercida por um Síndico, auxiliado em seus impedimentos pelo Sub-Síndico e pelo Conselho Fiscal composto de três membros efetivos e três suplentes.
Cláusula XVII – O Síndico, o Subsíndico e os Membros Efetivos e Suplentes do Conselho Fiscal, com mandatos de um ano, serão eleitos e empossados numa mesma Assembléia Geral Ordinária, a realizar-se, anualmente, na segunda quinzena do mês de julho, e assinarão, com o Presidente e Secretário da mesa diretora dos trabalhos, a ata de eleição que conterá o Termo de Posse.
Cláusula XVIII – São condições para ser eleito para qualquer cargo da administração:
a) Estar em dia com suas obrigações condominiais;
b) Ter tido suas contas aprovadas, caso tenha exercido algum cargo anteriormente;
c) Ser condômino residente no edifício;
d) Estar presente pessoalmente na Assembléia eleitoral, não podendo para tanto, valer-se de procurador.
Cláusula XIX – O Síndico, durante o exercício de seu mandato, fará jus a um “pró-labore”mensal a ser fixado em Assembléia, a fim de compensar despesas eventuais, em razão dos encargos assumidos, benefício este que reverterá em favor do Subsíndico, quando este substituir o Síndico por período superior a 30 (trinta) dias consecutivos.
Cláusula XX – Com a ressalva da cláusula XIX, o mandato do Subsíndico e do Conselho Fiscal será exercido gratuitamente.
Cláusula XXI – O Síndico e o Subsíndico não poderão ser eleitos para o mesmo cargo por mais de dois períodos consecutivos.
Cláusula XXII – Compete ao Síndico:
a) Representar, ativa e passivamente o condomínio em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites previstos em lei e nesta Convenção;
b) Exercer a administração interna do edifício, no que diz respeito a sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) Praticar os atos que lhe competem em razão de Lei, da presente Convenção e do Regulamento Interno;
d) Impor as multas estabelecidas em Lei, na Convenção, no Regulamento Interno, ou em Assembléia e cobrá-las por via executiva;
e) Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regulamento Interno, bem como executar e fazer as deliberações das assembléias;
f) Prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) Delegar a prática dos atos que lhe competirem, a administradora de sua confiança, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação de Assembléia Geral dos condôminos;
h) Convocar as assembléias de condôminos e a elas comparecer mesmo que haja administradora constituída, salvo motivo de força maior;
i) Ordenar qualquer reparo ou adquirir o que for necessário à boa conservação do prédio, até a importância de 2 (dois) salários mínimos mensais;
j) As despesas extraordinárias com as obras ou aquisição de bens no valor de até 2 (dois) salários mínimos, independerão de tomada de preço ou concorrência ou mesmo de audiência do Conselho Fiscal. Acima de 2 (dois) salários mínimos, até 5 (cinco) salários mínimos, as despesas quando urgentes e inadiáveis serão efetuadas pelo Síndico, após consulta a três firmas ou trabalhadores autônomos, através de tomada de preço, por escrito, a ser apreciada e escolhida pelo Conselho Fiscal. Acima de 5 (cinco) salários mínimos, as despesas urgentes e inadiáveis, serão efetuadas pelo Síndico, após concorrência entre, no mínimo, três firmas e aprovação do Conselho Fiscal, o qual caberá a escolha da proposta que julgar mais interessante para o condomínio. Não se tratando de serviços urgentes e inadiáveis, as despesas acima de 5 (cinco) salários mínimos deverão ser decididos pela assembléia. Em qualquer caso, as despesas serão feitas “ad referendum” da assembléia;
k) Movimentar, juntamente com a assinatura de pelo menos dois dos membros do Conselho Fiscal, a conta do condomínio relativa ao Fundo de reserva;
l) Manter e escriturar livro caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Fiscal;
m) Guardar livros, documentos, pertences e valores em seu poder, referentes ao condomínio, à disposição dos condôminos para verificação, entregando-os ao seu sucessor, mediante relação-recibo;
n) Admitir ou demitir empregados, bem como fixar os respectivos salários e remunerações dentro do orçamento aprovado e obedecidas as exigências legais;
o) Manter em dia os pagamentos das obrigações contratuais, trabalhistas e outras legalmente exigíveis;
p) Cobrar em juízo, as quotas atrasadas e outros encargos que couberem aos condôminos, nas despesas normais e extraordinárias;
q) Procurar por meios suasórios, dirimir divergências entre os condôminos;
r) Reunir-se mensalmente com o Conselho Fiscal, inteirando-os do andamento da administração condominial e decidindo em conjunto com o Conselho Fiscal, sobre a adoção de cobrança de quotas-extras;
s) Expedir ordens e instruções de serviço interno;
t) Comunicar ao Conselho Fiscal e à Assembléia, as citações, notificações e intimações judiciais ou administrativas que receber ou promover;
u) Comunicar ao Subsíndico sua ausência por período superior a 24 (vinte e quatro) horas;
v) Manter o Livro de Registro dos Moradores e as fichas de cadastro dos mesmos, para apresentação à repartição pública competente;
w) Mandar desmanchar com autorização judicial, obra irregular feita por condômino, caso este não a desfaça no prazo que lhe for estipulado, correndo as despesas por conta do transgressor.
Cláusula XXIII – O Síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas funções. Responderá porém, pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa.
Cláusula XXIV – Compete ao Subsíndico:
a) Substituir o Síndico nos momentos de ausência eventual deste;
b) Assumir a administração do condomínio em caso de afastamento ou impedimento do Síndico;
c) Convocar o Conselho Fiscal para a solução de problemas, cientificando previamente o Síndico;
d) Comparecer às assembléias e a ela as irregularidades apuradas.
Cláusula XXV – Compete ao Conselho Fiscal:
a) Fiscalizar as atividades do Síndico quando em exercício, examinando contas, relatórios, comprovantes e oferecendo os respectivos pareceres;
b) Movimentar, juntamente com o Síndico, a conta do Fundo de Reserva, e, no caso de despesas extraordinárias da conta condominial, quando esta envolve valor superior a 2 (dois) salários mínimos, decidindo com o Síndico a cobrança de custas extras;
c) Levar à assembléia as irregularidades apuradas;
d) Requerer ao Síndico a convocação de assembléia extraordinária, convocando-a. o próprio Conselho, caso o Síndico não o faça dentro dos 15 (quinze) dias que se seguirem ao pedido de convocação;
e) Manter o livro de reunião do Conselho, onde serão lavradas as respectivas atas, que ficará na guarda do Conselho, mas à disposição do Síndico e dos condôminos para qualquer verificação.
Cláusula XXVI – Compete ao Conselho Fiscal (Suplentes):
a) Assumir a posição de efetivo, caso haja renúncia ou afastamento por parte de qualquer membro efetivo, durante o período de gestão da chapa eleita, até o final de seu mandato;
b) O critério de escolha, será em acordo com os 2 (dois) outros membros do Conselho Fiscal (efetivo), com aquiescência do Síndico e Subsíndico.
CAPÍTULO VII – DA RECEITA E FUNDO DE RESERVA
Cláusula XXVII – Constituem receitas do Condomínio:
a) As quotas condominiais ordinárias;
b) As quotas-extras;
c) As multas, juros e dividendos;
d) Receitas diversas provenientes de ressarcimento de danos e de correção monetária.
Cláusula XXVIII – A contribuição dos condôminos será efetuada da seguinte forma:
- As unidades autônomas, representadas pelos apartamentos contribuirão:
1) Nas despesas ordinárias, proporcionalmente às respectivas frações ideais de terreno;
2) Nas despesas extraordinárias ou quotas-extras, em participação igual a de todas as unidades.
II. As unidades autônomas representadas pelas lojas contribuirão:
1) Nas despesas ordinárias, na razão de 50% da quota condominial proporcional às respectivas frações ideais de terreno;
2) Nas quotas-extras, ressalvado o disposto no item seguinte, quando tais quotas se referirem a reforma ou reparo da fachada do prédio, cuja contribuição, neste caso, será proporcional à totalidade da respectiva fração ideal de terreno;
3) A loja que se utilizar de bens ou serviços do Condomínio, concorrerá para as despesas gerais ordinárias relativamente aos benefícios de que se valer, concorrendo inclusive com quotas-extras que se refiram a reparos em bem de parte comum de que se sirvam, cujo valor de contribuição será fixado pelo Conselho Fiscal, juntamente com o Síndico.
Parágrafo único: As lojas contribuirão ainda com a parte relativa a seguro, no valor do prêmio que lhes corresponderem.
Cláusula XXIX – A contribuição poderá ser mensal ou trimestral, conforme ficar decidido em assembléia, e será paga até o dia 10 (dez) do respectivo mês ou, se for trimestral, no primeiro mês do trimestre.
Cláusula XXX – O condômino que não pagar sua contribuição no prazo mensal acima fixado, fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% também mensal, sobre o débito que será atualizado com a aplicação dos índices de correção monetária, no caso de mora por período igual ou superior a dois meses.
Cláusula XXXI – Das quotas condominiais ordinárias, 10% (dez por cento) serão levados a crédito da conta Fundo de Reserva que se destina a despesas imprevistas ou de emergência, tais como: obras, reparos urgentes, indenizações trabalhistas, compensação de déficit orçamentário e melhoramentos das coisas comuns, realizadas pelo Síndico e autorizadas nesses dois últimos casos pela Assembléia Geral.
Cláusula XXXII – O Fundo de Reserva será movimentado pelo Síndico juntamente com os membros do Conselho Fiscal.
Cláusula XXXIII – As importâncias da Conta Fundo de Reserva serão aplicadas em Cadernetas de Poupança do estabelecimento bancário que for escolhido pelo Síndico e pelo Conselho Fiscal.
CAPÍTULO VIII – DAS ASSEMBLÉIAS
Cláusula XXXIV – Haverá anualmente, na segunda quinzena de julho, uma Assembléia Geral Ordinária dos condôminos, convocados delo Síndico, na forma prevista nesta Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar por maioria dos presentes, as verbas orçamentárias, eleger o Síndico, o Subsíndico e o Conselho Fiscal.
§ 1o – As assembléias serão convocadas mediante carta protocolada ou registrada com antecedência de 8 (oito) dias no mínimo;
§ 2o – As assembléias realizar-se-ão nos dias úteis, no próprio edifício, evitando-se quanto possível, a realização em domingos e feriados;
§ 3º– A convocação indicará o resumo da ordem do dia, data e local da assembléia;
§ 4º – O Síndico remeterá a cada condômino aviso sobre a convocação e afixará cópia do edital na portaria do edifício;
§ 5º – As assembléias ordinárias caberá também:
a) Discutir e votar as contas do Síndico e da Administração, relativas ao exercício findo;
b) Discutir e votar o orçamento para o exercício seguinte;
c) Discutir e votar as demais matérias constantes da ordem do dia;
d) Eleger e na mesma assembléia, empossar o Síndico, Subsíndico e o Conselho Fiscal;
e) Resolver casos omissos nesta Convenção.
Cláusula XXXV – Se até a data de 22 de julho, não tiver o Síndico convocado a Assembléia Geral ordinária, será ela convocada pelo Subsíndico ou pelo Conselho Fiscal ou por qualquer condômino, obedecidas as formalidades descritas na cláusula XXXIV, obrigando-se a quem convocar a afixar na portaria do prédio, a comunicação de sua iniciativa, para evitar que outros efetuem nova convocação. Caso ocorram duas ou mais convocações, prevalecerá a primeira que for entregue aos condôminos e fixadas na portaria.
Cláusula XXXVI – As Assembléias Gerais Extraordinárias serão convocadas toda vez que se tornar necessária a anuência dos condôminos para situações não previstas em assembléia ordinária. Poderão convocá-las:
a) O Síndico;
b) O Conselho Fiscal;
c) Os condôminos que representarem 1/4 (um quarto) do total das unidades condominiais;
d) Em caso de recurso interposto por condômino a atos do Síndico, o próprio requerente, se o Sindico não o fizer;
Cláusula XXXVIII – As Assembléias Extraordinárias só poderão decidir sobre as matérias específicas da ordem do dia.
Cláusula XXXIV – A presença às assembléias será registrada em Livro de Presença, no qual constará termo de abertura para cada assembléia, seguido das assinaturas dos condôminos, que assinarão o número da unidade autônoma que representam.
Cláusula XL – A cada unidade autônoma corresponderá um voto. Se a parte autônoma pertencer a mais de uma pessoa, os interessados designarão uma daquelas para representar o voto da unidade, mediante mandato especial, sob pena de suspensão temporária do exercício dos direitos e vantagens asseguradas nesta Convenção, mas sem prejuízo ou diminuição de qualquer das obrigações pelas quais serão sempre responsáveis solidariamente.
Cláusula XLI – Instalada a assembléia por quem a tenha convocado, será composta a mesa diretora dos trabalhos, cabendo à Assembléia, mediante aclamação, escolher dentre os condôminos, um para Presidente, incumbindo a este, por seu turno, indicar o Secretário que poderá ser condômino ou não.
Cláusula XLII – O condômino que não esteja em dia com suas obrigações condominiais ou que tendo exercido a gestão de negócios do condomínio, não tenha tido suas contas aprovadas, poderá fazer-se presente nas assembléias, manifestar-se e discutir as questões em pauta, mas não terá direito a votar nem a ser votado.
Parágrafo único: Qualquer condômino poderá fazer-se representar nas assembléias por procurador com poderes especiais, condômino ou não, exceto para o fim de ser votado para o cargo de Síndico, Subsíndico, Conselho Fiscal, para o que torna-se condição “sine qua non”, que o condômino se faça presente em sua pessoa física e não mediante procurador, nos termos da cláusula XVIII letra “d”, desta Convenção.
Cláusula XLIII – Os atos da assembléia serão transcritos pelo secretário, em livro de atas que será assinado, no mínimo, pelos componentes da mesa diretora dos trabalhos. No caso de ata de eleição e posse, os eleitos igualmente a assinarão.
Cláusula XLIV – Dentro dos 8 (oito) dias que se seguirem à realização das assembléias, cuidará o Síndico de enviar cópia da ata à todos os condôminos.
Cláusula XLV – Para os casos de modificações desta Convenção ou do Regulamento Interno, será quando possível remetida a todos os condôminos a nova redação pretendida, com antecedência mínima de 8 (oito) dias da data da assembléia.
CAPÍTULO IX – DO QUORUM
Cláusula XLVI – As assembléias considerar-se-ão legal se acharem reunidos os condôminos que representem metade mais dos votos do total do Condomínio, não havendo quorum em primeira convocação, maia hora após dar-se-á a segunda convocação, instalando-se a assembléia com qualquer número de presentes.
Cláusula XLVII – O quorum será apurado de acordo com as assinaturas constantes do Livro de Presença.
Cláusula XLVIII – Para fim de voto, não será computado o condômino que, por esta Convenção esteja impedido de votar ou de ser votado e os que embora tendo assinado o livro de presença, estejam ausentes no momento da votação.
Cláusula XLIX – As deliberações das assembléias serão obrigatórias, quando resultantes de votos que representem:
a) Unanimidade do Condomínio, para as questões que envolvam alienação de parte comum do prédio ou alienação da estrutura do imóvel;
b) 2/3 (dois terços) do Condomínio, para alteração da presente Convenção;
c) Maioria absoluta dos votos dos condôminos nos casos relativos a uso e gozo de partes comuns;
d) Por metade mais uma fração ideal de terreno, para resolver, em assembléia especial, o destino a ser dado ao imóvel, em caso de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) da edificação;
e) Por 2/3 (dois terços) dos condôminos presentes à assembléia para destituição do Síndico, devendo a assembléia ser especialmente convocada para este fim;
f) Por maioria simples dos condôminos presentes nas assembléias para as demais questões.
CAPÍTULO X – DO SEGURO
Cláusula L – O Edifício, abrangendo suas unidades autônomas e partes comuns, será segurado contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
§1º - Far-se-á o seguro pelo valor e em companhia aprovados pela assembléia, discriminando-se na apólice o valor de cada apartamento, de cada loja e das partes comuns;
§ 2º - O Síndico ou seu Subsíndico no exercício da administração do condomínio deverá providenciar o seguro ou sua renovação nos prazos legais, sob pena de ser considerado negligente, respondendo pelos danos que acarretou;
§3º - Os condôminos que assim o quiserem, poderão fazer um reforço de seguro de suas unidades autônomas por sua exclusiva conta da forma que melhor lhe convier.
Cláusula LI – Ocorrendo sinistro total ou que destrua 2/3 do prédio, a Assembléia Especial se reunirá dentro de 15 (quinze) dias e elegerá uma comissão de três condôminos investidos de poderes para:
a) Receber a indenização e depositá-la em nome do Condomínio, no estabelecimento bancário indicado pela Assembléia;
b) Abrir concorrência para reconstrução do prédio ou de suas partes destruídas, comunicando o resultado à Assembléia para a devida deliberação;
c) Acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os condôminos, isento aos construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas ou privadas.
Cláusula LII – No caso de se decidir pela reconstrução do edifício e a indenização paga pela companhia seguradora não for suficiente para atender às despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento do excesso na proporção de suas respectivas frações ideais, salvo se a maioria recusar-se a fazê-lo, ficando neste caso, obrigado a ceder a minoria, os seus direitos, na forma da lei.
Cláusula LIII – Em caso de incêndio ou sinistro que destrua menos de 2/3 da edificação, recolhido o seguro, proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes destruídas.
CAPÍTULO XI – DAS PENALIDADES
Cláusula LIV – Qualquer violação ao estabelecimento na presente Convenção e ao Regulamento Interno, sujeita o condômino responsável, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que couber, a multa de até 10 (dez) vezes o valor da quota condominial ordinária, vigente na data de imposição da multa, se outro valor não estiver já previsto para a respectiva violação, ou não vier a ser imposto pela Assembléia.
§ 1º - A aplicação da multa será precedida de advertência escrita feita pelo Síndico, ao condômino responsável, a quem será concedido um prazo adequado para abster-se da violação ou reparar os danos, conforme a espécie do ilícito praticado. Se, esgotado o prazo, o condômino responsável não puser fim a violação, o Síndico impor-lhe-á a multa que será cobrada com a contribuição normal do condomínio;
§ 2º - Da aplicação da multa, cabe recurso à Assembléia Geral, não tendo entretanto efeito suspensivo;
§ 3º - Em caso de recusa de pagamento amigável a qualquer multa nos prazos estabelecidos pelo Síndico, este cuidará de proceder a sua execução judicial;
§4º - As custas e despesas de processos, assim como os honorários do advogado, serão pagas por quem der causa ao processo.
Cláusula LV – Na proposição ou defesa de qualquer ação judicial, o Síndico dará conhecimento a todos os condôminos.
Parágrafo único: Se decair o Síndico da ação proposta as despesas que houver feito serão consideradas como despesas extraordinárias do condomínio e rateadas entre todos os co-proprietários, na forma prevista nesta Convenção.
Cláusula LVI - A tolerância quanto à demora, atraso ou omissão no cumprimento das obrigações estabelecidas nesta Convenção, não importará no cancelamento das penalidades nem dos poderes ora conferidos, podendo aquelas serem aplicadas a qualquer tempo.
Rio de Janeiro, 01 de julho de 1985.
